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税改后的抵押贷款利息抵扣

背景

2017年12月22日,特朗普签署了30年以来最大的税改法案 “减税与就业法案”(以下简称“新法案”)。今天我们来讨论一下税改对个人纳税人非常重要的房屋抵押贷款利息的抵扣方式和金额有什么样的修订。


新法案生效之前的抵押贷款税收处理

税法规定自用房产购置房屋(home acquisition)的抵押贷款用房屋净值(home equity)做抵押物的贷款产生的利息有可能是可以用来扣税的。

  

税改之前纳税人可以最多抵扣两套总计100万美元为上限的房屋购置抵押贷款和10万美元为上限的房屋权益/净值(home equity)贷款所产生的利息。


简单说:税改之前,最多有110万本金的房屋贷款所产生的利息可以用来扣税。

新法案带来的改变

新的立法有两项重要改变。

 

第一:计算可以扣税的房贷利息的 房屋购置(home acquisition)债务的本金金额的上限,降低为75万美元。 也就是说,如果购置房屋的贷款金额超过75万美金,超出部分贷款所产生的利息费用是不能扣税的。


第二:除非用于房屋翻新、改进,否则房屋净值(home equity)做抵押的贷款所产生的利息不得抵扣

 

这些调整适用于2017年12月15日之后的新贷款。12月15日之前购买,并在2018年4月1日之前完成房屋买卖的贷款,还是适用老法案。


案例分析

1. (1)一对夫妻在2016年购买了一套自住房,贷款金额为150万美元。在2017年,他们支付了6万美元的房贷利息,则他们可以抵扣的房贷利息为110万/150万*6万=4.4万美元。因为房子是在2017年12月15日之前购买的,假设2018年贷款本金金额还是150万美元,支付的贷款利息为5万美元,则他们可以抵扣的房贷利息为100万/150万*5万=3.33万美元。

 

(2)这对夫妻在2018年6月的时候决定向银行申请抵押贷款再融资(Refinance),评估下来目前房产可以申请135万美元的贷款。根据祖父条款,2018年至2025年期间,上限为100万美元贷款的利息可以进行抵扣。

 

解读:抵押贷款再融资不受TCJA之后75万美元贷款金额上限的影响,上限仍为TCJA之前的100万美元。

 

2. (1)A未婚,于2013年贷款80万美元购买了自住房。在2017年6月,A申请了Home equity line of credit(以下简称“HELOC”),并且用8万美元的贷款还了车贷。2017年报税,A可以抵扣所有贷款的利息。对于2018至2025年报税来说,A可以抵扣第一次贷款的利息,但是不可以抵扣第二笔贷款的利息,因为8万美元的贷款没有用于房屋翻新、改进。

 

(2)与上一个案例情况相同,区别在于A用第二笔HELOC的8万美元贷款对房屋进行装修。2017年报税,A可以抵扣所有贷款的利息。对于2018至2025年报税来说,A仍然可以抵扣所有贷款的利息。

 

解读:即使是税改前申请的房屋权益/净值(home equity)贷款,如果用于房屋翻新、改进以外的用途,则不得抵扣。

 

3. (1)B未婚,于2017年6月贷款80万美元购买了自住房。在2018年,B申请了HELOC并且用8万美元的贷款改造了浴室和厨房。对于2018至2025年报税来说,B可以抵扣80万美元贷款,但是无法抵扣8万美元的新增贷款,即使8万美元用于房屋的改进。

 

(2)与上一个案例同样的情况,区别在于B第一次贷款金额为65万美元。对于2018至2025年报税来说,B可以抵扣所有贷款的利息,因为总贷款金额73万(65万+8万)低于税改后的上限金额75万美元。

 

解读:TCJA之后,如果新增贷款使得总贷款额高于75万美元的话,超出部分贷款的利息无法抵扣,无论贷款用于房屋与否。

总结

贷款利息抵扣的关键点,在于贷款产生的时间(2017年12月15日之前或者之后)、贷款的金额(注意75万美元以及100万美元这两个临界点)、贷款的用途(用于房屋与否),而贷款的构成方式则不重要(home equity债务根据用途,也可以算作home acquisition债务)

 

TCJA在房贷利息抵扣方面的改变影响人群主要是2018年后有贷款需求的人。对于今后想要贷款买房的人,尤其是高房价地区的人影响甚大。

附:

------“Tax Cuts and Job Act” Section 11043

Qualified Residence Interest



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    张三31231231232019-11-13
    网站管理员回复2019-11-25
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